條通光影：新商業與老屋都更的難題

高級商業開發的推動與影響

中山區的工商業發展原本就相當興盛，特別是以金融、保險業和支援服務業最具代表性。近年來，隨著百貨公司、高級飯店和中山捷運站的陸續進駐，為中山區帶來了人潮和商機。例如，中山北路上有國際精品旗艦店的設立，以服務觀光客，而區域內也有眾多知名飯店如圓山大飯店、臺北晶華酒店、臺北萬豪酒店等。

這些現代化的發展，也讓原本被視為「禁地」的條通區，逐漸受到更多市民的注意。條通區域（主要指林森北路段的小巷弄）保有日治時期的特殊文化，儘管部分區域仍有酒店等聲色場所，但同時也匯集了許多純正且美味的日式料理，服務在台洽公的日籍人士。

條通文化與老舊建築的都更困境

該區的老舊建築物面臨兩大類問題：文化保存與高風險都更。

1. 文化與歷史建築的保存： 條通區域仍保留著許多日治時期的老舊風貌。部分歷史建築被以強化結構的方式進行保留和再利用，例如屋齡超過80年、保有日式建築風格的「二條通‧綠島小夜曲」。這顯示出對於具有獨特性和日式風情的建築，傾向於保留並轉型為藝文或商業空間（如咖啡廳）。

2. 高風險老舊大樓的都更難題： 林森北路商圈鄰近有數棟被外界稱為「全台密集度最高的凶宅區」的老舊大樓，包括「錦新大樓」、「春暉新世界」、「東光百貨大樓」和「和益金銀大樓」。這些大樓屋齡老舊、出入複雜，且曾發生多次重大事故。

    ◦ 官方行動： 針對「錦新大樓」，市政府已將其劃設為更新地區，部分原因是其緊鄰正在興建的錦州街社宅。

    ◦ 都更進展緩慢： 雖然錦新大樓的所有權人曾報備籌組更新會，但尚未正式成立。而鄰近的「春暉新世界」、「東光百貨大樓」、「和益金銀大樓」則尚未被劃定為更新地區或更新單元（即無人申辦都更事宜）。

    ◦ 財務障礙： 由於這些老舊社區多為小套房產品，環境因素複雜，導致房價僅為區域行情的七到八折，且在貸款方面通常只能貸款六成，加上近期打炒房政策的限制，影響了買方出價意願。有投資客認為，在連都市更新會都未成立的情況下，想要等到都更恐怕還需要很長一段時間。

總結來說，該區在中山北路主幹道和捷運沿線積極發展高階商業和飯店業，創造了新的人潮和商機。然而，在條通巷弄深處，尤其是那些複雜且高密度的老舊集合住宅，雖然市府已將其中一棟劃為更新地區，但實際的都市更新進程仍面臨所有權人整合困難和融資限制等挑戰。因此，該區的平衡之道體現在現代商業與歷史（或有問題的）老舊建築的並行共存，並透過文化保存（如維護日式建築）和緩慢的官方都更啟動機制來試圖解決老舊建物難題。

這就像一個城市中的拼貼畫，一邊是閃閃發光的新摩天大樓和精品店（代表高級商業開發），而緊鄰著的另一邊是古老、充滿故事但結構脆弱的舊城區（代表條通和都更難題）。儘管新舊區塊相互影響，但要將舊城區改造成現代建築，往往需要耗費巨大的時間和精力來處理錯綜複雜的土地所有權問題，導致其進程遠遠落後於旁邊的快速商業發展。